不動産売買の「おとり広告」掲載に注意！　故意でなくても違反に！

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この記事のまとめ（目次）

・おとり広告の定義
他の物件に誘導するような手法になってしまう広告が「おとり広告」とみなされます。（>>さらに詳しく）

・おとり広告と判断されるケース
故意ではなくても「おとり広告」になってしまうケースがあります。（>>さらに詳しく）

・おとり広告と判断されないケース
チラシ作成日やネット更新時には販売可能な物件は「おとり広告」と判断されませんが、注意が必要です。（>>さらに詳しく）

・広告を見た人に誤解を与えない
業プロの広告申請・データ連動サービスを利用すれば、自動更新なので、メンテナンスも不要で便利です。（>>さらに詳しく）

不動産売買に関する「広告」は、不動産公正取引協議会によってルールが細かく決められています。なかでも、本来は存在しない物件などを広告して集客する方法を「おとり広告」と呼び、非常に問題視されています。「おとり広告」とみなされると厳しい処分が下されるので、広告を出稿する際は気を付けなければいけません。今回は、そんな「おとり広告」について詳しく解説します。

おとり広告の定義

「おとり広告」の定義は、以下3つとされています。

取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示（例…実在しない住所・地番を掲載した物件）
取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示（例…売約済みの物件）
取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示（例…希望者に他の物件を勧めるなど当該物件の取引に応じない場合）

（引用元：不動産のおとり広告に関する表示｜消費者庁）

要は、不動産を探している人にとって目玉となる物件を広告し、その広告で集客をしようとする訳です。このとき、目玉となる物件が「購入を検討できない物件」であり、最終的には他の物件に誘導するような手法になってしまう広告が「おとり広告」とみなされます。

消費者（物件の購入希望者）からすると、目当ての物件を検討することができず、他の物件を案内されてしまうことになります。消費者が不利益を受けてしまうので、「おとり広告」の禁止がルール化されているのです。もちろん、「おとり広告」が発覚すると、業務停止などの厳しい処罰を受けます。

おとり広告と判断されるケース

「おとり広告」としてよく見られるケースは、実際に取引できない物件を広告しているケースです。例えば、非常に安価な物件を、契約済みにも関わらず掲載し続けている場合が例として挙げられます。つまり、集客用に安価な物件を広告に掲載しているものの、実際には「その物件は契約済みになっている」というようなケースが「おとり広告」とみなされます。

この場合、その物件を目当てに来店した人には「先ほど成約してしまった」と言い、他の物件を勧めるという悪質な商売手法とみなされます。安価な住戸への反応は大きく、集客力アップにつながります。

原則としては、その物件に契約が入った時点で広告を修正しなければいけません。現在、不動産の広告は、チラシなどの紙媒体だけでなくネット広告が主流ですが、その場合、週1回程度の頻度で情報を最新にしていくのが一般的です。

修正を怠った場合や更新該当物件のミスなど、悪意がない場合も、正しい情報を明記していないと「おとり広告」と判断されます。故意ではなくても「おとり広告」として違反対象になってしまいます。広告には最新の注意を払い、なるべく短いスパンで、正確に、最新の情報に更新していく必要があるのです。

おとり広告と判断されないケース

とはいえ、広告を毎日更新するのが難しいケースも十分に考えられます。また、チラシなどの紙媒体は、いちどに大量に印刷して、数週間にわたって投函するケースもあります。数多くの物件を扱う不動産会社の場合、週に1度の更新ですら大変かもしれません。

このため、以下のようなケースは「おとり広告」と判断されなくなっています。

・チラシを作成した時点では、物件が販売可能な広告

・ネットを更新した時点では、物件が販売可能な広告

チラシには概要欄を用意し、広告作成日を記載します。広告に記載されている日付の時点で物件が存在すれば（販売可能であれば）、その広告自体は「おとり広告」にはなりません。ただし、新しい情報のものを投函するよう心がけましょう。

ネット広告の更新は、前回更新日から2週間程度を限度の目安とするのが通例です。「木曜更新」という記載があるのに、その曜日になっても更新されておらず、成約済みの広告を掲載していれば、それは「おとり広告」とみなされます。

また、チラシ作成日やネット更新時には販売可能な物件であっても、電話での問い合わせの場合は話が変わります。電話での問い合わせには「その時点での状況」を伝えることになるので、すでに成約済みにも関わらず「まだ検討できます」などと伝えるのはNGです。

広告を見た人に誤解を与えない

「おとり広告」と判断されると、業務停止などの行政処分を受ける可能性があります。行政処分になった企業は国土交通省のホームページに掲載されるため、一般の消費者も簡単に検索できます。行政処分されていることが消費者に分かれば、会社の信頼は落ち業務にも支障が出ます。

また、インターネット不動産情報サイトを運営する主要5社によるポータルサイト広告適正化部会は、おとり広告などの違反物件情報を扱う事業者情報を共有しており、行政処分を受けた場合には、各ポータルサイトへの一定期間掲載停止や契約解除とする施策を行うこととしました。

前述したように、過失で古い情報がWebに残っている場合も「おとり広告」とみなされます。常に最新の状態を保てるよう、ミスのない定期的な情報更新を心がけなければいけません。

「業プロ」の広告申請・データ連動サービスを利用すれば、自動更新なので、メンテナンスも不要で便利です。「業プロ」が、定期的に物件確認し、成約済みや留めであれば、ネット上から該当物件の表示を自動で削除します。また、サービス画面上で物件を選ぶだけで広告申請ができ、自動でデータ連動することが可能なので、業務効率が大幅にアップします。ホームページ掲載の物件情報を大幅に増やすことも可能です。